COVID-19 – geplante Änderung zur Störung der Geschäftsgrundlage im Gewerbemietrecht

Am 13.12.2020 haben die Ministerpräsidenten der Länder zusammen mit der Bundeskanzlerin einen weit gehenden Lockdown beschlossen. Ziff. 15 des Beschlusses zur Telefonkonferenz der Bundeskanzlerin mit den Regierungschefinnen und Regierungschefs der Länder am 13. Dezember 2020 lautet:

„Für Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse, die von staatlichen Covid-19 Maßnahmen betroffen sind, wird gesetzlich vermutet, dass erhebliche (Nutzungs-)Beschränkungen in Folge der Covid-19 Pandemie eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellen können. Damit werden Verhandlungen zwischen Gewerbemietern bzw. Pächtern und Eigentümern vereinfacht.“

Der Beschluss bedarf der Umsetzung durch den Bundestag. Bundesjustizministerin Lambrecht wird hierzu wie folgt zitiert: „Mein Ministerium arbeitet mit Hochdruck an einem Vorschlag, damit diese Regelungen möglichst noch in diesem Jahr vom Parlament beschlossen werden können.“

Geplant ist, in Art. 240 EGBGB (Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuche) folgende Regelung aufzunehmen:

„Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.“

Die Landgerichte Heidelberg, Zweibrücken und Frankfurt a.M. hatten judiziert, dass die Mietzahlungspflicht bei staatlich angeordneten Schließungen im Ergebnis voll bestehen bleibt. Eine Entscheidung des Landgerichts Stuttgart vom 19.11.2020 fällt ähnlich aus. Das Landgericht München I hat hingegen angenommen, dass die unveränderte Mietzahlungspflicht dem Mieter nicht zugemutet werden könne.

Zu berücksichtigen sein wird jedoch auch nach Umsetzung des Beschlusses, dass nach § 313 BGB eine Anpassung des Vertrags nur verlangt werden kann, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Nur wenn eine Anpassung nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar ist, kann der Vertrag gekündigt werden. Hier wird stets der jeweilige Einzelfall zu bewerten sein. Z. B. müssen staatliche Hilfen berücksichtigt werden.

Es bleibt also auch nach der Einführung der geplanten Regelung spannend.