Das Ende der Schriftformproblematik im (Gewerbe-) Mietrecht? – Zur geplanten Reform des § 550 BGB

Gerade Gewerbemietverträge werden in der Regel für einen festen Zeitraum abgeschlossen – acht, zehn oder gar fünfzehn Jahre Festmietzeit sind eher die Regel, als die Ausnahme. In dieser Zeit ist der Mietvertrag nur aus wichtigen Gründen, also außerordentlich, kündbar; eine ordentliche Kündigung ist demgegenüber ausgeschlossen.
Dabei besteht auch bei längerer Laufzeit kein Zwang zum Abschluss des Mietvertrags und zur Vereinbarung wesentlicher Nachträge in einer bestimmten Form – dies kann auch per Mail oder sogar mündlich geschehen. Nach dem Gesetz ist ein derart geschlossener Vertrag nicht unwirksam – im Gegenteil: nach § 550 BGB gilt der für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossene oder in wesentlichen Punkten geänderte Mietvertrag sogar für unbestimmte Zeit. Dies bedeutet allerdings auch, dass der Vertrag – entgegen der ursprünglichen Intention der Parteien – ordentlich kündbar ist. Diesen Umstand nutzen sowohl Vermieter, als auch Mieter immer wieder, um sich ohne größeren Aufwand aus unliebsamen, ungünstigen oder für sie unpassenden Mietverträgen zu befreien.
Dieser Praxis will der Bundesrat entgegen treten und hat daher am 20.12.2019 den „Entwurf eines Gesetzes zur Neuregelung des Schriftformerfordernisses im Mietrecht” vorgelegt.

1. Hintergrund und bisheriger Regelungsgehalt des § 550 BGB

„Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.“ – § 550 BGB

§ 550 BGB, welcher über § 578 Abs. 2 S. 1 BGB auch im Gewerbemietrecht Anwendung findet, fingiert bei Vorliegen eines „Schriftformmangels“ die unbefristete Laufzeit eines eigentlich befristeten Mietvertrags. Daraus resultiert – über § 542 Abs. 1 BGB und entgegen der ursprünglichen Intention der Parteien, den Vertrag für eine bestimmte Dauer fest abzuschließen – die Möglichkeit der (auch) ordentlichen Kündigung dieses Vertrags. Dabei liegt ein „Schriftformmangel“ in diesem Sinne nicht nur vor, wenn der Vertrag von vorneherein nicht in schriftlicher Form geschlossen wird, sondern auch schon dann, wenn die Vertragsparteien (nachträgliche) vertragswesentliche Abreden treffen, ohne diese in einer § 126 BGB genügenden Form festzuhalten.

Die ursprüngliche Ratio des § 550 BGB ist durchaus nachvollziehbar: sie bestand im Schutz des Mietobjekt-Erwerbes. Da dieser qua Gesetz (§ 566 BGB) in das bestehende Mietverhältnis eintritt, sollte das Schriftformerfordernis sicherstellen, dass sich sämtliche zwischen den bisherigen Mietvertragsparteien geschlossenen und für das Mietverhältnis wesentlichen Vereinbarungen aus den schriftlichen Vertragsunterlagen ergeben. Wegen zwar behaupteter, aber nicht schriftformgemäßer und somit letztlich nicht nachprüfbarer Vereinbarungen, sollte der Erwerber sich hingegen vergleichsweise einfach vom Vertrag lösen können. § 550 BGB sollte somit einen Ausgleich für den Erwerber schaffen, welcher Partei eines Vertrags wird, auf den er keinen Einfluss hatte.

2. Auswirkungen in der Praxis – Warum besteh Reformbedarf?

Kern der im Zusammenhang mit § 550 BGB bestehenden Probleme ist der Umstand, dass die Norm – ihrem Wortlaut und der Rechtsprechung nach – nicht nur für den Erwerber einer Immobilie, sondern auch für die ursprünglichen Mietvertragsparteien gilt. Diese versuchen in der Praxis regelmäßig, sich, unter Berufung auf die Formnichtigkeit einer mietvertraglichen Abrede, auf die Unwirksamkeit der Befristung des Vertrags zu berufen und diesen sodann, entgegen der ursprünglich Vereinbarung, ordentlich (vorzeitig) zu kündigen. § 550 BGB wird damit sozusagen „zweckentfremdet“, um sich von unliebsamen, befristeten und damit eigentlich nur außerordentlich kündbaren Verträgen zu lösen.

Besonders betroffen von dieser Praxis sind Gewerbemietverhältnisse, da die Befristung dort den Regelfall darstellt und eine solche im Bereich der Wohnraummiete von vorneherein nur unter den Voraussetzungen der §§ 575 f. BGB zulässig ist. Vor allem im Bereich der Immobilienentwicklung, also bei Mietverträgen über Räumlichkeiten, die noch gar nicht fertiggestellt sind, bedeutet der so verstandene § 550 BGB erheblichen Aufwand für die Vertragsparteien: diese müssen – um nicht später mit einer plötzlich möglichen ordentlichen Kündigung konfrontiert zu werden – jede (potentiell) vertragswesentliche Änderung des Mietobjekts formgerecht schriftlich fixieren.

Das so über dem Vertrag schwebende Damoklesschwert bedeutet für die jeweils am Vertrag interessierte Partei große Rechtsunsicherheiten und hohe finanzielle Risiken: für den Vermieter stellt die sichere, langjährige Vermietung seiner Immobilie häufig die Grundlage für Investitionen und die Inanspruchnahme von Krediten dar; für den Mieter stellt die dauerhafte und planbare Anmietung eines Objekts regelmäßig ebenfalls die Grundlage für Investitionen und den Aufbau eines sicheren Gewerbestandorts dar.

Verschärft wird dieses Problem dadurch, dass es sich bei § 550 BGB um zwingendes Recht handelt. Jeglichen Versuchen der Praxis, § 550 BGB vertraglich abzubedingen oder dessen Rechtsfolgen durch „Schriftformheilungsklauseln“ zu verhindern oder wenigstens abzumildern, hat die Rechtsprechung (endgültig) eine Absage erteilt .

3. Geplante Reform und Stand des Gesetzgebungsverfahrens

Die angestoßene Reform sieht vor, den derzeitigen § 550 BGB ersatzlos zu streichen und stattdessen einen neuen § 566 Abs. 3 BGB mit folgendem Wortlaut zu schaffen:

„Ist der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, ist der Erwerber berechtigt, das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorschriften zu kündigen. Die Kündigung kann nur innerhalb von drei Monaten, nachdem der Erwerber Kenntnis von der ohne Wahrung der erforderlichen Schriftform getroffenen Vereinbarung erlangt hat, erfolgen. Sie ist jedoch frühestens zum Ablauf des Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig. Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Mieter ihr binnen zwei Wochen seit Zugang widerspricht und sich mit der Fortsetzung des Mietverhältnisses zu den unter Wahrung der erforderlichen Schriftform getroffenen Vereinbarungen bereit erklärt. Die Kündigung kann nicht auf solche Verstöße gegen die Schriftform gestützt werden, die erst nach dem Erwerb erfolgt sind.“

Nach der geplanten Neuregelung soll – dem ursprünglich auch § 550 BGB zugrundeliegenden Gedanken entsprechend – nur noch der Erwerber einer vermieteten Immobilie eine Kündigungsmöglichkeit wegen schriftformwidriger Abreden erhalten; die Parteien des bestehenden Mietvertrags können hiervon keinen Gebrauch mehr machen.

Um den Mieter nicht wiederrum der dauerhaften Unsicherheit aufgrund einer möglichen Kündigung durch den Erwerber auszusetzen, beschränkt der Entwurf des § 566 Abs. 3 BGB dessen Kündigungsmöglichkeit auf einen Zeitraum von drei Monaten ab Kenntnis der schriftformwidrigen (Zusatz-) Abreden, wobei den Erwerber die Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich der Wahrung der o.g. Frist trifft. Darüber hinaus soll eine missbräuchliche Inanspruchnahme der Kündigungsmöglichkeit dadurch verhindert werden, dass der Erwerber nur wegen solcher Abreden kündigen können soll, die vor seinem Erwerb erfolgten.

Die damit, je nach Perspektive, sich eintretende Schlechterstellung des Mieters soll dadurch kompensiert werden, dass er die Kündigung einseitig verhindern kann, indem er dieser widerspricht und sich mit der Fortsetzung des Mietverhältnis ohne die schriftformwidrigen (Zusatz-)Abreden, also zu den schriftlich vereinbarten Bedingungen, breit erklärt.

4. Ausblick

In zeitlicher Hinsicht, befindet sich der o.g. Entwurf derzeit am Beginn des Gesetzgebungsverfahrens. Am 20.12.2019 wurde der Gesetzentwurf vom Bundesrat beschlossen (Drucks. 469/19) . Am 05.02.2020 wurde dieser von der Bundesregierung an den Bundespräsidenten weitergeleitet, welcher in der Folge die Beschlussfassung durch den Bundestag herbeizuführen hat. Zuvor kommt es ggfls. noch zu zahlreichen Änderungen des Entwurfs. Die Dauer des Gesetzgebungsverfahrens ist dabei gesetzlich nicht vorgegeben, sondern vielmehr durch einzelne Verfahrensschritte bestimmt, weshalb schwer abzuschätzen ist, ob, wann und in welcher Form der derzeitige Entwurf Gesetzeskraft erlangt. Dies gilt umso mehr, als dass das Gesetzgebungsverfahren – sollte es vor Ende der derzeitigen Legislaturperiode nicht abgeschlossen sein – aufgrund des Grundsatzes der Diskontinuität im nächsten Bundestag neu gestartet werden muss.

Wie so häufig, stellt die derzeitige Regelung des § 550 BGB ein zweischneidiges Schwert dar: je nach Blickwinkel und Interessenlage – Kündigender oder Gekündigter – kann er Fluch oder Segen sein. Aufgrund der mit der derzeitigen Rechtslage einhergehenden Rechtsunsicherheiten und den damit verbundenen Investitions- und Standortrisiken für beide Mietvertragsparteien ist die geplante Neuregelung jedoch im Ergebnis zu begrüßen. Sie führt die Regelung auf ihren ursprünglichen, vom Gesetzgeber gewollten, Zweck zurück und schafft einen fairen Ausgleich der bei einem Vermieter-Wechsel bestehenden widerstreitenden Interessen. Nicht zuletzt würde die geplante Neuregelung auch dazu führen, dass die ursprünglichen Parteien eines Mietvertrags (wieder) gehalten wären, befristete Mietverhältnisse wohlüberlegt(er) abzuschließen; ihnen gäbe die geänderte Rechtslage jedoch auch die Chance, Änderungen und Anpassungen unkomplizierter, da mit weniger dramatischen Rechtsfolgen bedroht, zu vereinbaren. Die Parteien des bestehenden Mietvertrags werden durch den Entwurf auch nicht unbillig benachteiligt; so besteht die Möglichkeit der Kündigung aus wichtigem Grund fort, weshalb auch mit Inkrafttreten der Neuregelung ein Lösungsrecht von schlichtweg untragbaren Verträgen erhalten bleibt.

Zu beachten ist jedoch, dass sich die Bundesregierung in ihrer Stellungnahme vom 05.02.2020 (Durcks. 19/17034) bereits gegen den Entwurf des Bundesrats ausgesprochen hat und diesen, trotz Anerkennung eines Regelungsbedarfs, im Ergebnis ablehnt. Es bleibt deshalb abzuwarten und zu beobachten, ob und wenn ja, in welcher Form der Entwurf zum Gesetz wird.

Stand: 09.03.2020