Die Betriebskosten in der Gewerbemiete

Bei der Nutzung jeder Immobilie fallen Kosten an und einmal jährlich kommt hier eine Abrechnung, die oft mit zusätzlichen Kosten verbunden ist. Die Rede ist von den Nebenkosten oder genauer gesagt: von den Betriebskosten.

Grundsätzlich geht das Gesetz in § 535 Abs. 1 BGB von einer sogenannten Brutto- oder Inklusivmiete aus: der Vermieter trägt sämtliche anfallenden Kosten des Mietobjekts, von der Heizung über den Wasserverbrauch bis hin zum Neuanstrich der Wände. Da dies weder Interessengerecht ist noch der Rechtswirklichkeit entspricht, wird die Verpflichtung zur Tra-gung der durch den Gebrauch der Mietsache zusätzlich anfallenden Betriebskosten vertrag-lich fast ausnahmslos auf den Mieter übertragen. Dabei gibt es in Gewerbemietverhältnissen einige Stolpersteine die es zu vermeiden gilt.

Stolperstein Nr. 1: Die vertragliche Vereinbarung der Kostenpositionen

Eine erste Hürde zur wirksamen Übertragung der Pflicht zur Tragung der Betriebskosten betrifft die vertragliche Abrede selbst. Gesetzgebung wie auch Rechtsprechung lassen hier den Vertragsparteien weitgehende Gestaltungsfreiheit. Dennoch müssen sämtliche Kosten, die der Mieter tragen soll, im Vertrag benannt werden. Dabei hat der Gesetzgeber durch Aufstellung eines Katalogs von umlegbaren Betriebskosten in der sogenannten Betriebskostenverordnung eine leicht handhabbare Regelung geschaffen, die auch im Gewerbemietverhältnis durch Bezugnahme auf diese Verordnung genutzt werden kann. Allerdings greift diese Regelung oftmals zu kurz, da sie auf die typischerweise in Mehrfamilienwohnhäusern an-fallenden Kosten abstellt. Verweist der Gewerbemietvertrag allein auf die Betriebskostenverordnung, sind kostenträchtige Positionen wie beispielsweise der Betrieb von Klimaanlagen, Brandschutzeinrichtungen wie Sprinklern oder einer automatischen Feuerwehraufschaltung oder auch einer Alarmanlage außen vor und müssen in voller Höhe vom Vermieter getragen werden. Hier gilt es bereits bei Erstellung des Vertrages genau die anfallenden Kostenpositionen in den Blick zu nehmen und die Regelung über die zu tragenden Betriebskosten individuell anzupassen.

Stolperstein Nr. 2: Der Umfang der Kostenüberwälzung

Auch wenn die Rechtsprechung Vereinbarungen über Betriebskosten in der Gewerbemiete tendenziell großzügiger betrachtet, müssen die Grenzen, die sich letztlich aus den Regelun-gen über Allgemeine Geschäftsbedingungen ergeben, beachtet werden. Eine Grenze der Vertragsgestaltung ergibt sich insbesondere aus dem Grundsatz der transparenten Vertragsgestaltung. So verbieten sich pauschale Verweise wie „sämtliche anfallenden Kosten“ oder auch vermeintlich detailliertere wie „sämtliche notwendigen und üblichen Versicherungen“, die in der Praxis oftmals anzutreffen sind, von der Rechtsprechung aber wegen mangelnder Transparenz verworfen wurden. Vorsicht ist auch geboten, soweit mehrere Mieter in einem Objekt sind und bestimmte Flächen gemeinschaftlich nutzen. Hier erachtet die Rechtsprechung Regelungen zur anteiligen Übertragung der für Instandhaltung und Instandsetzung dieser Gemeinschaftsflächen anfallenden Kosten als „uferlos“ und damit unwirksam, wenn hier nicht eine Kostenobergrenze verbindlich festgelegt wird.

Stolperstein Nr. 3: Die Abrechnungssicherheit

In § 556 Abs. 3 BGB hat der Gesetzgeber eine klare Regelung zur Betriebskostenabrechnung getroffen: Innerhalb von zwölf Monaten nach Schluss der Abrechnungsperiode, regelmäßig dem Kalenderjahr, muss eine Betriebskostenabrechnung vorgelegt werden. Wird die Frist nicht eingehalten, sind Nacherhebungen durch den Vermieter grundsätzlich ausgeschlossen. Im Gegenzug muss der Mieter seinerseits innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung seine Einwände erheben und ist bei Fristversäumung ebenfalls regelmäßig mit diesen ausgeschlossen. Die klare gesetzliche Regelung gilt allerding in gewerblichen Mietverhältnissen gerade nicht. Da die Rechtsprechung zudem die Jahrzehnte lang vorherrschende Auffassung, wonach ein vorbehaltloser Ausgleich des Saldos aus einer Betriebskostenabrechnung bindend sei, aufgegeben hat, können auch unter Umständen noch Jahren nach Abschluss des Abrechnungszeitraums Nach- bzw. Rückforderungen geltend gemacht werden. Dies gilt vor allem für etwaige Rückforderungsansprüche des Mieters we-gen einer fehlerhaften Vereinbarung über die Betriebskosten, die in den Grenzen der allgemeinen Verjährungsfristen geltend gemacht werden können. Dabei beginnt die Frist frühestens mit Zugang der Abrechnung des Vermieters, die ihrerseits oftmals erst geraume Zeit nach Abschluss der Abrechnungsperiode vorliegt, etwa weil Rechnungen von Handwerkern etc. vorher noch nicht vorlagen. Hier wird der Vermieter oft mit erheblichen Rückforderungsansprüchen konfrontiert, die bei sorgfältiger Vertragsgestaltung vermeidbar waren.

Aus Vermietersicht ist bereits bei Erstellung des Mietvertrages Sorgfalt auf die Vereinbarung der umlagefähigen Betriebskosten zu verwenden. Die Lösung „von der Stange“ sorgt allzu oft für ein böses Erwachen. Umgekehrt lohnt sich für Mieter von Gewerbeobjekten auch nach Jahren noch ein genauerer Blick in die Abrechnung und die vertraglichen Vereinbarungen. Nicht selten ergeben sich hier „Überraschungen“.