Das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Ein einheitliches Regelwerk für klimaneutrale Gebäude

Zahlreiche Änderungsdebatten sowie Vorschläge von Ländern, Verbänden und Sachverständigen gingen der Einigung über das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) voraus. Am 18.06.2020 hatte der Bundestag das Gesetz in zweiter und dritter Lesung abgesegnet, auch der Bundesrat stimmte dem Gesetzesentwurf am 03.07.2020 zu. Nach Ausfertigung des Gesetzes durch den Bundespräsidenten, wurde das GEG schließlich am 13.08.2020 im Bundesgesetzblatt verkündet. Es wird nun am 01.11.2020 in Kraft treten und hält weitreichende Änderungen und Anpassungen bereit.

Gründe für das GEG und dessen Regelungsumfang

Mit dem „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden“ sollen die europäischen Anforderungen zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden umgesetzt und die Regelung zum Niedrigstenergiegebäude (EU-Gebäuderichtlinie 2010 "EPBD" Energy Performance of Building Directive – "Nahezu-Null-Energie-Neubaustandard“) in das innerstaatliche Recht überführt werden. Im Sinne der Vereinfachung und Entbürokratisierung, soll mit dem GEG zudem ein einheitliches Regelwerk für die energetischen Anforderungen an Neubauten, Bestandsgebäude und den Einsatz erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteversorgung von Gebäuden geschaffen werden. Dementsprechend führt das GEG die Regelungen der Energieeinsparverordnung (EnEV), des Energieeinspargesetzes (EnEG) und des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes (EEWärmeG) zusammen und regelt damit die Energieeffizienz und die Energieversorgung von Gebäuden in einem einzelnen Gesetz. Mit dem gleichzeitigen außer Kraft treten der genannten Gesetze, hat das Nebeneinander verschiedener Regelwerke betreffend die energetischen Anforderungen an Gebäude damit ein Ende.

Was ist neu?

Zweck und Ziel des GEG ist der möglichst sparsame Einsatz von Energie in Gebäuden und die zunehmende Nutzung erneuerbarer Energien. Vor diesem Hintergrund regelt das Gesetz in mehr als 100 Paragraphen die an Gebäude gestellte energetischen Anforderungen und die bei deren Umbau und Sanierung zu erfüllenden Voraussetzungen. Ob der Fülle der enthaltenen Regelungen, sollen hier lediglich einige herausstechende dargestellt werden.

Bei wesentlichen Renovierungsarbeiten, das GEG spricht davon, dass „Außenbauteile“ erneuert, ersetzt oder erstmalig eingebaut werden, muss zukünftig, vor Beauftragung der Planungsleistung, eine Energieberatung erfolgen.
Zu den wichtigsten Regelungen des GEG zählt die befristete Innovationsklausel des § 103 Abs. 3 GEG. Diese ermöglicht es Bauherren oder Eigentümern bei der Änderung von Gebäuden, die in einem räumlichen Zusammenhang miteinander stehen, eine Vereinbarung über die gemeinsame Erfüllung der nach dem Gesetz zu erfüllenden energetischen Anforderungen zu schließen. Das einzelne Gebäude muss damit für sich nicht mehr zwingend den geforderten Energiestandards genügen. Vielmehr kann es, zur Stärkung quartiersbezogener Konzepte, im Zusammenhang mit den umliegenden Gebäuden betrachtet werden. Bei entsprechender Vereinbarung können damit Gebäude mit hohem Energieverbrauch unsaniert bleiben, wenn andere Gebäude desselben Quartiers besonders energieeffizient ausgeführt werden. Voraussetzung ist allerdings, dass der Vereinbarung eine einheitliche Planung zugrunde liegt, welche eine Realisierung entsprechender Maßnahmen in einem zeitlichen Zusammenhang von drei Jahren vorsieht. Darüber hinaus ermöglicht es § 103 GEG, zunächst befristet bis zum 31.12.2023, die Einhaltung der vorgeschriebenen Energieanforderungen nicht über die Kenngröße „Primärenergie“, sondern über eine Begrenzung der „Treibhausgasemissionen“ des Gebäudes sicherzustellen. Gebäude müssen damit nicht zwingend in Styropor „gepackt“ werden, um die gesetzlichen Anforderungen zu erfüllen. Diese Möglichkeit bedarf allerdings der Befreiung durch die zuständige Behörde.
Ab dem Jahr 2026 besteht zudem grundsätzlich ein Einbauverbot für Ölheizungen. Ausnahmen hiervon gelten nur dann, wenn eine Versorgung mit Gas oder Fernwärme nicht möglich sowie die Nutzung einer Hybridheizung technisch nicht umsetzbar ist, bzw. zu einer unbilligen Härte führen würde. Hybridheizungen bleiben sowohl im Bestand als auch im Neubau weiterhin zulässig. Für den Austausch einer alten Ölheizung durch ein klimafreundlicheres Modell gewährt das GEG darüber hinaus eine Austauschprämie von 40 % der Investitionskosten. Nicht zuletzt, wird der Heizungsaustausch steuerlich absetzbar.
Das im November 2020 in Kraft tretende GEG ist im Übrigen bestrebt, klimaneutrale Sanierungen und Neubauten durch finanzielle Anreize zu fördern. Neben einer steuerlichen Begünstigung steigen die Investitions- und Tilgungszuschüsse für Einzel- und Komplettsanierungen auf Effizienzhausniveau um 10 % im Vergleich zum jetzigen Stand.
Darüber hinaus führt das GEG in § 31 ein vereinfachtes Nachweisverfahren für zu errichtende Wohngebäude ein. Danach wird vermutet, dass ein zu errichtendes Wohngebäude die Anforderungen des GEG hinsichtlich des Energiebedarfs etc. erfüllt, wenn es bestimmte, abstrakt formulierten Anwendungsvoraussetzungen erfüllt und ebenso formulierten Ausführungsvarianten entspricht. Ist dies der Fall, bedarf es der konkreten Berechnung und des konkreten Nachweises der Erfüllung der energetischen Anforderungen nicht mehr.
Neuregelungen kommen auch auf Immobilienmakler zu. Neben Verkäufern und Vermietern sind nunmehr auch diese zur Vorlage eines Energieausweises und zur Angabe bestimmter Pflichtinformationen in Immobilienanzeigen verpflichtet. Der Energieausweis wird dabei auch belastbarer: er darf nur noch unter erhöhten Sorgfalts- und Prüfpflichten ausgestellt werden und hat, neben der Angabe der CO2-Emissionen, die dem Primärenergieverbrauch entsprechen, auch Informationen zu inspektionspflichtigen Klimaanlagen zu enthalten. Vor dem Verkauf von Ein- und Zweifamilienhäusern hat der Verkäufer oder Makler darüber hinaus zwingend ein Beratungsgespräch mit einem Energieberater der Verbraucherzentrale anzubieten. Dasselbe gilt bei der Sanierung im Bestand, soweit hierbei eine Bewertung der Gesamteffizienz des Gebäudes durchgeführt wird.
Mit Inkrafttreten des GEG erfolgt zudem eine Umstellung auf die neuen DIN-Normen DIN V 18599 (Energetische Bewertung von Gebäuden) alleinige Bilanzierungsregel für den Nachweis der energetischen Qualität von Gebäuden. Sie löst die DIN V 4108 Teil 6 und die DIN V 4701 Teil 10 ab.

Welche Regelungen bleiben erhalten?

Die energetischen Anforderungen, die bei einer Sanierung im Gebäudebestand oder beim Neubau eingehalten werden müssen, bleiben vorerst gleich. Eine Überprüfung dieser Werte soll erst im Jahr 2023 erfolgen. Erst nach diesem Zeitpunkt ist ggf. mit einer Verschärfung der einzuhaltenden energetischen Anforderungen zu rechnen. Bis dahin soll evaluiert werden, ob die bestehenden Regelungen und Anforderungen im Zusammenspiel mit den befristet eingeführten Neuregelungen den gewünschten Effekt zur klimafreundlichen Wärmeversorgung erzielen können.

Insbesondere Eigentümer von Ein- oder Mehrfamilienhäusern müssen darauf achten, dass die bereits zum jetzigen Zeitpunkt geltende Austauschpflicht für Öl- oder Gasheizungen, die vor dem 01.01.1991 eingebaut worden sind, weiterhin gilt. Auch das Betriebsverbot von nach dem 01.01.1991 eingebauten oder aufgestellten Öl- oder Gasheizungen mit Ablauf von 30 Jahren nach deren Einbau oder Aufstellung, bleibt erhalten.

Ausblick

Nachdem das GEG am 13.08.2020 im Bundesgesetzblatt verkündet worden ist, tritt es am 01.11.2020 in Kraft. Ab diesem Zeitpunkt haben sowohl Sanierungen im Bestand, als auch die Errichtung von Neubauten den neuen Standards zu entsprechen – auch soweit dies nicht vertraglich vereinbart ist. Neben einer klimafreundlicheren Energieversorgung, verspricht das GEG eine Vereinfachung durch Vereinheitlichung einschlägiger Vorschriften und den Abbau bürokratischer Hindernisse.

Stand: 21.08.2020