Geteiltes Leid ist halbes Leid – der Halbteilungsgrundsatz bei der Maklerprovision

Der Erwerb von Grund- und Wohneigentum stellt – nicht nur in Zeiten steigender Zinsen – regelmäßig eine erhebliche finanzielle Belastung dar. Nicht zu unterschätzen sind dabei die Kaufnebenkosten. Mindestens diese müssen vom potentiellen Erwerber in der Regel aus eigenen Mitteln bereitgestellt werden, um eine Finanzierung zu erhalten. Neben Notargebühren, Grunderwerbssteuer und Grundbuchkosten, machen die häufig anfallenden Maklerkosten hiervon einen Gutteil aus. Gängige Praxis war es bisher, diese durch entsprechende Vertragsgestaltungen vollständig auf den Erwerber abzuwälzen. Dies zu verhindern, die Kaufnebenkosten für einen bestimmten Erwerberkreis klein(er) zu halten und damit die Schaffung und den Erwerb von Grund- und Wohneigentum mittelbar zu fördern, war Intention des mit Reform des Maklerrechts Ende 2020 eingeführten „Halbteilungsgrundsatzes“.

Inhalt und Regelung

In der Praxis wird der Makler gewöhnlich als „Doppelmakler“ tätig: Zunächst beauftragt nur eine der späteren Kaufvertragsparteien – oftmals der Verkäufer des Objekts – den Makler. Üblich war es bislang, dass in diesem Verhältnis Makler – Verkäufer keine oder nur eine geringe Provision zugunsten des Maklers vereinbart war. Treten nun Interessenten über das Inserat an den Makler heran, kommt mit diesen regelmäßig ein weiterer Maklervertrag zustande. Hierin wurde häufig eine deutlich höhere Courtage vereinbart. Dieser Praxis soll mit dem u.a. in § 656 c BGB normierten „Halbteilungsgrundsatz“ ein Ende bereitet werden. Dieser lautet:

§ 656 c BGB – Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien

(1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers. Von Satz 3 kann durch Vertrag nicht abgewichen werden.

(2) Ein Maklervertrag, der von Absatz 1 Satz 1 und 2 abweicht, ist unwirksam. § 654 bleibt unberührt.

Wird der Makler für beide Kaufvertragsparteien tätig, muss er seine (Gesamt-) Provision danach nun hälftig auf den Verkäufer und Käufer aufteilen. Erlässt der Makler einer Partei des Kaufvertrags (später) die Provision, gilt dies auch für die andere Partei; wird der Makler für eine Partei unentgeltlich tätig, darf er auch von der anderen Partei keine Vergütung verlangen.

Verstößt der Makler gegen diese Pflicht zur hälftigen Teilung der Provision, sind die mit ihm geschlossenen Verträge unwirksam. Im Ergebnis geht der Makler dann leer aus – eine Provision steht ihm dann nicht mehr zu. Voraussetzungen: Verbraucherkäufer und Kaufvertrag über Wohnung oder Einfamilienhaus.

Die vorgenannte Pflicht zur Aufteilung der Provision und die mit der Missachtung verbundenen Konsequenzen, kommen jedoch nur zum Tragen, wenn der Käufer des Objekts ein Verbraucher ist und es sich beim vermakelten Objekt, bzw. Kaufgegenstand um „eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus“ handelt.

Selten zweifelhaft ist die Verbrauchereigenschaft des Käufers. In der Praxis zeigt sich jedoch, dass die Frage, ob es sich beim Kaufgegenstand um eine „Wohnung“ oder ein „Einfamilienhaus“ handelt, mitnichten so einfach zu beantworten ist und hier – sowohl bei den Parteien, als auch den Gerichten – mitunter große Unsicherheiten bestehen. Das damit verbundene Streitpotential ist erheblich.

„Standardobjekte“ können recht gut unter die vorgenannten Begriffe gefasst werden. Wie aber mit „atypischen“ Objekten umgehen? Wie etwa umgehen mit einem Gebäude, das als Mehrfamilienhaus errichtet worden ist, jedoch komplett von einer einzelnen Familie als Wohnstätte erworben wird? Wie mit einem Zwei-Generationen-Bungalow, der vom Käufer nur durch sich und seine Familie genutzt wird? Umgekehrt: Was, wenn der Käufer ein Einfamilienhaus in Wohnungseigentum aufteilt?

Der Gesetzgeber hilft hier nicht weiter. Er will eine Wohnung als „jede Zusammenfassung von Räumen, die zu Wohnzwecken genutzt wird“ verstanden haben; ein Einfamilienhaus soll „jedes Gebäude [sein] das in erster Linie den Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient“, wobei „weitere Wohnungen von untergeordneter Bedeutung, wie etwa eine Einliegerwohnung“ unschädlich sein sollen [BT-Drs. 19/15827, 18].

In der Fachwelt werden zur Frage, anhand welcher Kriterien ein Objekt als „Wohnung“ oder „Einfamilienhaus“ zu kategorisieren ist, unterschiedliche, zum Teil konträre Ansichten vertreten. So sollen teils lediglich objektive Merkmale des jeweiligen Objekts (Anzahl der Eingänge, Küchen und Bäder, Abtrennung selbstständig nutzbarer Wohnbereiche, verschiedene Stromzähler etc.) für die Einordnung entscheidend sein. Andere stellen zusätzlich oder nur auf den subjektiven Erwerbszweck des Käufers ab. Erwirbt dieser also ein objektiv bestehendes Mehrfamilienhaus, um alle darin vorhandenen Wohnung für sich und seine Familie zu nutzen, so käme ihm nach dieser Ansicht das Halbteilungsgebot zugute.

Bislang hat sich – soweit ersichtlich – weder in der Rechtsprechung, noch in der Wissenschaft eine Ansicht durchgesetzt. Obergerichtliche Entscheidungen, die die obige Thematik betreffen, sind rar; eine höchstrichterliche Entscheidung steht bislang, sowie ersichtlich, gänzlich aus.

Konsequenzen für die Praxis

Jedenfalls solange die Anforderungen an eine „Wohnung“ und ein „Einfamilienhaus“ nicht weiter durch die (Ober-) Gerichte präzisiert worden sind, besteht erhebliches Streitpotential hierüber und den damit verbundenen (vergütungsrechtlichen) Konsequenzen. Sowohl Verkäufern und Käufern, als auch Maklern ist daher zu raten, das jeweilige kaufgegenständliche Objekt möglichst präzise zu beschreiben, die mit dem Erwerb verbundenen Erwartungen und Zwecke offen zu legen und deutlich zu kommunizieren und zu dokumentieren, als was das Objekt (aus eigener Perspektive) eingeordnet wird. Dies möglichst vor oder bei Abschluss des Maklervertrags.

Stand: 08.11.2023